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知っていなければ助からない不動産投資の落とし穴

知っていなければ助からない不動産投資の落とし穴
著者 牛島 浩二
ジャンル ビジネス・経済・キャリア
出版年月日 2017/06/01
ISBN 9784774516028
判型・ページ数 4-6・192ページ
定価 本体1,300円+税
在庫 在庫あり

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内容説明

目次

土地を所有していて、自分の土地に建物を建てようかどうかと、いろいろ思案している最中の人は
ハウスメーカーや借り上げ業者などから、しきりに土地の有効活用として
「建てませんか?」と強く勧められたり、契約を急がされたりしています。

しかし、安易に業者の言う通りに話を進めてしまうと、そこには
「不動産業者が自社の利益のために仕掛けた巧妙なワナ」が待っているのです。

本書では建てることに向かって一歩を踏み出している土地所有者に向け、
本当に建てることが良い選択なのかどうか、また建てる場合、どのような考えで臨み、
不動産業者と交渉していくべきかについてアドバイスしていきます。
まえがき

第1章 あなたの土地活用は、それがベストか? 「建てましょう」「売りましょう」は業者の都合で決まる
土地活用、共同住宅以外にも選択肢がある!
こんな貸し方もあり! 土地に合った正しい結論を
求めている目的別にまず絞ってみよう
「売る」なら個人か法人か、その価格は?
不動産会社では本当の価格を出せない
共同住宅にするには構造の選択がポイント
「有名ブランドだから」という選択は軽率だ
「建てない」という決断が正解なこともある
表面利回りだけでなく、ネット利回りも把握する
正しい判断にはマクロとミクロの眼が必要
不動産系と建築系とは水と油の関係にある
迷うあなたへ、不動産と建築の両面から判断
土地への思いを実現させる成功への入り口

第2章 建てると決めても、その見積もり、ちょっと待った! 「別途」「概算」などに仕掛けられた罠を見破れ
土地に愛着のあるあなたへ、これだけは知ってほしい
地盤改良工事を概算表記する大嘘
相見積もりをしても、本体工事を安く見せるだけ
オプションの金額で業者の姿勢が見えてくる
なぜ「オールインパック」にならないのか?
ブランド、ノーブランドの区別に意味なし
ハウスメーカーが売り物にする住宅性能評価とは
ハウスメーカーにできなくて、一般企業が得意とするものとは?
建築見積もりを二千万円上乗せされ、涙したお客様
建築会社の営業マンの離職率が高いのはなぜか
営業担当者はあなたのパートナーではない
「担当部署に聞いてください」という無責任な営業姿勢
ある程度の調査をして、客観的な視点から自分で判断しよう
書類から見えてくる建築会社の姿勢

第3章 その家賃設定で、ローン返済は本当に大丈夫? 業者が囁くバラ色の「家賃収入」には罠がいっぱい
「建築ありき」の営業手法のはなはだしい弊害
大宣伝「三〇年一括借り上げ」のマヤカシ
業者を選ぶ基準は建築費か? 家賃収入か?
ごまかしの交渉テクニック「手取りいくらになる」
こんなにも違う提示家賃、本当はどれか
実はすごく簡単! 正しい家賃の算出方法
相場をまったく無視した家賃提示の不合理性
「この物件しかないよね」が本当の差別化
分譲賃貸仕様や防音仕様などによるオリジナル性
ネコマンションやガレージハウスなどの面白物件
銀行から「助けてくれ」の相談事も少なくない
金融子会社からの融資で縛り付ける怖い手口
建築会社はなぜ広告にお金を使うのか

第4章 銀行との賢い付き合い方、お教えします! 「貸し出し基準」がわからなければ適正な融資も受けられない
貸し出し基準は銀行によってこんなに違う
銀行ごとの三つの特色を把握して融資交渉に臨む
貸出金額に対する利回りで事業性を判断する
業者の慣れ親しんだ銀行との交渉には弊害もある
積算評価によって融資案件を通すための実態
建築融資では思考停止に陥りやすいので要注意
支店、担当者の違いで対応がまったく異なることも
融資担当者の正義感の強弱でこれだけ対応に差が
家族の内情から揉めることも銀行は想定する
大金を借りて返すという覚悟を再確認しよう
事故率で変化する銀行の融資姿勢を見逃さない
銀行の強みの商品を加味して融資が有利になることも
他行とは逆発想をするユニークな銀行も使える
融資担当者に対し心証を良くすることを心がける

あとがき

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